Kalkulator Kredytu
Hipotecznego

Rata równa (annuitetowa) jest stała przez cały okres kredytowania — co miesiąc płacisz tę samą kwotę. Rata malejąca oznacza stałą spłatę kapitału plus malejące odsetki, więc z czasem płacisz coraz mniej. Rata malejąca jest korzystniejsza finansowo (mniej odsetek łącznie), ale na początku jest wyższa — bank wymaga wyższej zdolności kredytowej.

RRSO (Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania) to całkowity koszt kredytu wyrażony jako procent rocznie — uwzględnia zarówno odsetki, jak i prowizję banku oraz inne opłaty. Im niższe RRSO, tym tańszy kredyt. Przy wyborze ofert banków zawsze porównuj RRSO, a nie tylko oprocentowanie nominalne.

Standardowo banki wymagają minimum 20% wkładu własnego. Można uzyskać kredyt z 10% wkładem, ale wtedy wymagane jest dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu (NWW), co podnosi RRSO. Niektóre banki w ramach promocji akceptują wkład 10–15% dla wybranych klientów.

Dla raty równej używa się wzoru annuitetowego: M = P × r × (1+r)ⁿ / ((1+r)ⁿ − 1), gdzie P to kwota kredytu, r to miesięczna stopa procentowa (oprocentowanie roczne / 12), n to liczba rat. Dla raty malejącej: część kapitałowa = P/n, odsetki = pozostały dług × r miesięczna.

W zdecydowanej większości przypadków — tak. Każda nadpłata zmniejsza podstawę naliczania odsetek, co oszczędza dziesiątki tysięcy złotych w długim terminie. Sprawdź jednak umowę kredytową — niektóre banki pobierają prowizję za wcześniejszą spłatę przez pierwsze 3 lata. Po tym czasie nadpłata jest zazwyczaj bezkosztowa.

Oprocentowanie zmienne jest powiązane ze stawką WIBOR (zazwyczaj 3M lub 6M) plus marża banku — zmienia się co kilka miesięcy. Oprocentowanie stałe (fixowane) jest ustalone na 5–10 lat i nie zmienia się z rynkiem. W 2026, przy wysokich stopach WIBOR, kredyty o stałej stopie dają przewidywalność — ale mogą być droższe jeśli stopy spadną.

Przy kwocie 500 000 zł, oprocentowaniu 7,5% i okresie 25 lat rata równa wynosi ok. 3 670 zł. Łączny koszt to ok. 1 101 000 zł, z czego ok. 601 000 zł to odsetki. Im niższe oprocentowanie lub krótszy okres — tym mniej odsetek zapłacisz.

Banki zazwyczaj wymagają, żeby rata kredytu hipotecznego nie przekraczała 40–50% miesięcznego dochodu netto. Dla singli i par bez dzieci limit jest wyższy (do 50%), dla rodzin z dziećmi niższy (30–40%). Warto też mieć poduszkę finansową na poziomie 6-miesięcznych rat.